Comment calculer sa capacité d'emprunt
Êtes-vous prêts à acheter votre premier bien immobilier? Il est essentiel d’être financièrement préparé à l’avance notamment dans un marché de vendeurs, car les clients qui ne le sont pas pourraient potentiellement perdre une très bonne opportunité d’acheter.
Il existe aujourd’hui plusieurs outils gratuits en ligne qui vous permettront de bien calculer votre capacité d’emprunt. Prenez l’exemple avec l’outil de Nesto qui vous donne une approximation en quelques secondes du montant que vous pouvez emprunter. Vous aurez une idée quelle type de propriété vous devez rechercher.
C’est la première étape lorsque vient le temps de faire une offre d’achat puisqu’une lettre de préapprobation sera rapidement requise. La préapprobation vous apporte plus de confiance lors de l’offre d’achat, elle sert aussi à réserver un taux d’intérêt pendant 120 jours et sert notamment à renforcer votre offre et de passer plus rapidement à une approbation finale. Les délais sont souvent longs, soyez avisés!
En principe, une bonne règle à suivre est le ratio de 33% d’endettement. Un ménage ne devrait pas consacrer plus de 33% de son revenu par mois au remboursement de dettes. La capacité maximale d’emprunt tourne habituellement autour de ce ratio, vous laissant ainsi 67% de votre revenu comme budget pour les autres dépenses.
Revenu
Le revenu est définitivement le premier point à considérer lorsqu’on parle de capacité d’emprunt:
- Quel est votre revenu annuel brut, avant impôt?
- Achetez-vous seul ou en couple?
- Avez-vous plus d’une source de revenus?
Ces questions sont les premières que vous devriez vous poser puisque c’est celles que vous pouvez répondre assez rapidement.
Engagements financiers
Prenez le temps de bien effectuer une évaluation de vos dépenses mensuelles et de préparer un budget personnel. Il est très important de bien définir celles-ci puisque c’est un paramètre très important dans l’évaluation de capacité d’emprunt.
Quels sont vos montants de dépenses fixes? (Voiture, éducation/enfants, assurance, internet/cell, taxes, etc.) Ces montants restent sensiblement les mêmes de mois en mois.
Quels sont vos montants de dépenses variables? (Épicerie, hydro, gaz, etc.)
Quelles sont vos dettes mensuelles? (Cartes de crédit, marge, hypothèque, etc.)
Mise de fonds
Avez-vous mis de côté pour votre futur condo ou maison, si oui combien ? Ce montant aura une incidence directe sur la valeur de la propriété que vous pourrez envisager d'acheter. Le montant minimum requis est de 5% du prix d’achat, mais tout montant de moins de 20% sera assujetti à la prise d’une assurance de la SCHL.
Si le prix est de plus de 500,000$, une mise de fonds de 5% est requise pour la première tranche de 500,000$ et ensuite 10% pour tout montant supplémentaire.
La mise de fonds n’influence pas directement votre capacité d'emprunt, mais plus votre mise de fonds est grande, moins le montant emprunté requis sera grand.
Frais reliés à la propriété
Il ne faut pas oublier de considérer les dépenses additionnelles liées à la propriété. Ceci inclut les taxes scolaires et municipales, les coûts de chauffage, frais de copropriété et autres. Gardez-vous toujours un petit fond de prévision au cas où vous auriez des travaux imprévus à effectuer.
Pour la ville de Montréal, consultez ici pour plus d'informations.
Finalement, ne négligez pas de bien planifier vos dépenses reliées à l’achat : frais de notaire, taxes de bienvenue, coût de déménagement, etc.
Simulation de crise
Depuis 2018, les banques sont obligées de calculer la capacité d’emprunt d’un client en faisant une évaluation à un taux d’intérêt plus élevé, appelé le « test de résistance » à l’augmentation éventuelle du coût d’emprunt, même si la mise de fonds est de 20% ou plus.
Depuis le 1er juin 2021, le taux en vigueur est de 5,25%, donc même si le taux d’emprunt actuel tourne autour de 2 à 3%, l’évaluation sera faite à 5,25% pour gérer l’impact sur la capacité du client à supporter les paiements mensuels.
Selon la BMO par exemple, « Si votre prêteur propose un taux de 2,99 %, vous devrez utiliser le taux admissible de 5,25 % pour réaliser la simulation de crise. S’il offre un taux de 3,49 %, vous devrez vous qualifier en utilisant un taux de 5,49 %. »
