Quelle augmentation des loyers pour 2024 au Québec ?

Les hausses records du prix des loyers au Québec depuis les deux dernières années risquent-elles d’impacter à nouveau ceux qui devront renouveler leur bail en 2024 ?

La hausse des loyers en 2024 en chiffres

En janvier 2023, nous avons vu le Tribunal administratif du logement recommander un augmentation de base de 2,3 % en moyenne pour un logement non chauffé et de 2,8 % pour un logement chauffé à l’électricité,

En 2024, la hausse moyenne pour un logement chauffé ou non chauffé est de 4,6%, en tenant compte de la majoration des taxes municipales.

Par exemple, à Montréal, la taxe foncière s’élèvera à 4,9 %, ce qui représente une augmentation de 0,8% comparativement à l’augmentation de 2023.

À noter qu’il existe d’autres critères qui influencent l’augmentation d’un loyer comme :

• Les fluctuations des primes d’assurances ;

• Si des rénovations ou des travaux majeurs sont effectués au cours de l’année précédente, l’augmentation s’élèvera à 6.6%.

Tableau 1 : Pourcentages le calcul d’augmentation des loyers

*Ces pourcentages applicables ne sont pas des estimations moyennes d'augmentation.

Source: Tribunal administratif du logement

Un outil disponible dès maintenant !

Chaque année, le tribunal administratif du logement rend disponible un outil de calcul pour l’augmentation de loyer. Cet outil est simple et efficace et permet de faciliter les négociations entre locataires et locateurs. 

Quoiqu’il ne prenne pas en compte certaines situations particulières, comme la mise en place de nouveaux services entraînant avec eux de nouvelles dépenses, il inclut un certain nombre de facteurs :

• Les logements inoccupés dans l’immeuble ;
• Les taxes et assurances ;
• Les dépenses d’exploitation pour les services déjà en place ;
• Autres dépenses majeures comme celles engendrées par la rénovation et la réparation de l’immeuble.

Cet outil utilisé pour calculer l’augmentation des loyers en 2024 ainsi que les pourcentages applicables émis par le tribunal administratif du logement sont en ligne depuis le 16 janvier 2024.

Le TAL présente un scénario fictif pour mieux comprendre l’application du règlement de fixation des loyer selon les différents critères, le voici:

Tableau 2 : Scénarios de calculs fictifs

L'estimation moyenne de l'ajustement de base est dérivée des taux constatés dans 5 789 cas traités par le Tribunal au cours des années 2022 et 2023.

Quand doit-on envoyer l’avis d’augmentation de loyer ?

Maintenant qu’on connaît les pourcentages exacts de l’augmentation des loyers en 2024, il est bien important d’être prêt à faire parvenir le préavis à son locataire le plus tôt possible.

En effet, l’avis pour une augmentation de loyer doit être envoyé dans un délai de 3 à 6 mois avant la fin du bail pour un bail de 12 mois. Ainsi, pour un bail se terminant le 30 juin, comme beaucoup le font, l’avis doit être envoyé au plus tard le 31 mars.

Une fois la demande de modification du bail reçu, le locataire dispose de 30 jours pour envoyer un avis au propriétaire. Bien qu’il soit possible de négocier une entente à l’amiable, il arrive parfois que le TAL procède à la fixation du montant du loyer pour régler une situation où une entente ne peut pas être conclue. 

Cependant, les immeubles construits il y a moins de 5 ans ne sont pas régis par ce règlement et le locataire devra quitter la propriété à la fin de son bail si aucune entente n’est atteinte avant. Consultez notre article sur la clause F pour en savoir plus.

Même si on ne connaît toujours pas les pourcentages exacts de l’augmentation des loyers en 2024, il est bien important d’être prêt à faire parvenir le préavis à son locataire le plus tôt possible.

En effet, l’avis pour une augmentation de loyer doit être envoyé dans un délai de 3 à 6 mois avant la fin du bail pour un bail de 12 mois. Ainsi, pour un bail se terminant le 30 juin, comme beaucoup le font, l’avis doit être envoyé au plus tard le 31 mars.

Une fois la demande de modification du bail reçu, le locataire dispose de 30 jours pour envoyer un avis au propriétaire. Bien qu’il soit possible de négocier une entente à l’amiable, il arrive parfois que le TAL procède à la fixation du montant du loyer pour régler une situation où une entente ne peut pas être conclue. 

Cependant, les immeubles construits il y a moins de 5 ans ne sont pas régis par ce règlement et le locataire devra quitter la propriété à la fin de son bail si aucune entente n’est atteinte avant. Consultez notre article sur la clause F pour en savoir plus.

Quelques statistiques récentes sur les prix des logements

En 2023, la hausse annuelle des loyers était de 10,9 % pour un loyer mensuel moyen de 1977 $.

L’augmentation du prix des loyers a été plus importante à Montréal et à Québec, toute proportion gardée.

Ainsi, un appartement d’une chambre à Montréal était de 1805 $ en moyenne, représentant ainsi une hausse de 13,9 % par rapport à 2022. Pour un 4 ½, le loyer moyen mensuel se situait à 2278 $, soit une augmentation de 5,6 %. On avait déjà observé cette tendance plus tôt dans l’année. Les données publiées à la fin novembre 2023 corroborent nos prévisions antérieures.

À Québec, on remarque une hausse du loyer de 14,5 % pour un appartement d’une chambre, au prix mensuel de 1319 $. Un 4 ½ coûtait au bas mot 1743 $, soit 10,9 % de plus qu’en 2022.

Bref, le prix mensuel d’un logement connaît des hausses répétitives importantes qui sont remarquées par tous les experts.

Pénurie de logements

Bien que le gouvernement du Canada soit en train de mettre sur pied une politique nationale du logement, que le gouvernement du Québec poursuit ses actions avec entre autres son programme Allocation-logement et que les villes favorisent de plus en plus la construction de logements locatifs sur leur territoire, force est d’admettre qu’on est en présence d’une pénurie de logements pour encore quelques années.

En effet, les retombées des programmes gouvernementaux ne se manifesteront qu’à partir de 2025, où nous pourrons attester une certaine stabilisation dans les augmentations de loyer au Québec.

Si cette situation semble favoriser les propriétaires actuels, ces derniers doivent faire face à différentes augmentations depuis 2021 (taxe foncière, taux hypothécaire, prix du chauffage, etc.), les amenant à devoir hausser le prix de leurs loyers.

Taux directeur et prix moyen en 2024

Tout d’abord, on annonce une stabilisation du taux directeur et même une baisse de celui-ci plus tard en 2024. On assiste déjà à une stabilisation du taux d’inflation et on nous annonce de meilleurs résultats quelque part dans le deuxième ou troisième trimestre.

Si l’année 2024 s’annonce relativement difficile dans les six premiers mois, on peut miser que l’économie s’améliorera doucement par la suite.

Cela étant dit, le prix des loyers ne va pas diminuer pour autant et va sans doute connaître une augmentation moyenne se situant quelque part entre 7 et 10 % pour 2024. On pense que cette fourchette est réaliste compte tenu des indicateurs observés au Québec.

En reprenant les données précédentes, on obtiendrait à Montréal et à Québec les scénarios suivants :

L’établissement de ces pronostics repose sur une analyse des dernières années, combinées à la situation économique actuelle, sur des projections d’experts économiques pour la prochaine année, sur la rareté des logements, ainsi que les retombées non immédiates des programmes gouvernementaux en cours.

À propos de la rareté de logements locatifs à Montréal, elle se maintiendra en 2024. Alors que le taux d’inoccupation était de 3 % en 2021, on prévoit qu’il sera de 1,4 % en 2024. Cela ajoute une pression à la hausse sur le prix des loyers pour la prochaine année.

Au-delà de 2024 ?

Si les comparaisons nous aident à mieux prévoir l’avenir, on peut s’attendre à un ralentissement de l’augmentation du prix des loyers en 2025. 

À Vancouver et Toronto, où le prix des loyers est nettement plus dispendieux qu’au Québec, on observe une légère hausse à Vancouver et une diminution de plus de 2 % dans la ville reine.

Néanmoins, dans ces deux villes, le prix moyen d’un appartement demeure élevé, soit 3171 $/mois à Vancouver et 2913 $/mois à Toronto.

On peut donc espérer une stabilisation des prix des loyers au Québec à compter de 2025, ce qui ferait grand bien aux locataires qui, pour l’instant, mettent sur pied des stratégies palliatives, dont la colocation, pour partager les coûts du loyer mensuel.

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