Frais de condo : mieux comprendre pour mieux choisir

Vous songez à passer de locataire à propriétaire d’un condo ? Vous vivez actuellement dans une maison et vous vous demandez si le condo est une option avantageuse? Les frais de copropriété sont un aspect financier connu, mais parfois mal compris par les propriétaires récents ou les futurs acheteurs.

Vous vous demandez que sont ces frais et pourquoi ils sont aussi importants? Nous vous aidons à démystifier les frais de condo afin de prendre une décision éclairée.

Que couvrent les frais de condos?

D’abord, il faut savoir que les termes « frais de copropriété » et « frais de condo » sont deux synonymes pour désigner ce montant mensuel facturé aux propriétaires. Comme vous le savez probablement, c’est une somme d’argent mise en commun pour assumer les différentes charges relatives à la gestion et à l’entretien.

Par exemple, le déneigement et l’entretien paysager font partie des dépenses couvertes par les frais de condo, de même que l’entretien des parties communes. En plus de ces charges, ils couvrent également :

• Les frais d’administration et de gestion immobilière
• Les frais d’assurance de l’immeuble et du syndicat ainsi que la franchise
• Les équipements communs et leur entretien
• Le fonds de prévoyance

Notez que les frais de condo sont obligatoires dans le cas de propriétés divises, mais sont facultatifs pour les copropriétés indivises. Ces dernières comprennent tout de même des dépenses communes, les copropriétaires étant tous responsables de l’immeuble.

Comment le montant est-il calculé ?

Qu’est-ce qui détermine le montant que vous devrez payer ? En ce qui concerne la proportion que vous devrez payer, celle-ci n’est pas fixée au hasard, mais bien régie par la loi. Comme le stipule l’article 1064 du Code civil du Québec :

« Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. »

Pour simplifier, si la valeur de ce que vous possédez équivaut à 5 % de la valeur totale de l’immeuble, alors vous verserez un montant équivalant à 5 % des dépenses communes. Attention : la valeur de vos possessions ne tient pas seulement compte de la superficie de votre appartement.

La superficie de votre condo est bien entendu un facteur de calcul, mais il faut aussi tenir compte de vos espaces de stationnement réservés et de vos espaces de rangement. Toute partie commune à usage restreint est prise en compte pour établir une répartition équitable.

Quant au montant total des frais à diviser entre les copropriétaires, celui-ci varie en fonction de nombreux facteurs. Bien entendu, la grosseur de l’immeuble et le nombre de propriétaires influeront sur le montant à payer. Celui-ci dépend entre autres :

• Du secteur où il se situe ;
• De sa valeur totale ;
• Des services offerts ;
• Des installations (salle commune, piscine, salle d’entraînement, etc.) ;
• Des entreprises avec lesquelles vous faites affaire et leurs tarifs.

Notez que le propriétaire d’un condo dans une copropriété divise a le droit de louer son espace à un locataire. En revanche, le locataire ne devient pas directement responsable de payer les frais de condo ; vous devrez prévoir ce montant dans le loyer que vous fixez.

Le fonds de prévoyance

Parmi les frais de condo, le fonds de prévoyance est un montant obligatoire. Comme son nom le laisse entendre, il permet de constituer un fonds commun qui permettra de couvrir les travaux et réparations éventuelles ou encore les dépenses imprévues.

Le montant est fixé en fonction de l’étude réalisée par un professionnel du bâtiment, qui doit être effectuée aux 5 ans. Le montant représente au moins 5 % du budget annuel, mais peut atteindre des proportions plus élevées.

Lorsque le budget prévisionnel est insuffisant, une situation de dépassement des frais de condo peut survenir. Le syndicat demandera alors des cotisations spéciales qui permettront de compléter le budget, par exemple lorsqu’une dépense imprévue survient et que le fonds de prévoyance ne permet pas de la couvrir. Cela peut aussi se produire lorsque le budget a mal été calculé.

Montants peu élevés : méfiez-vous

Lorsque vous cherchez un nouveau condo, des frais de copropriété plus bas peuvent sembler une offre alléchante. Si les montants peuvent effectivement être moins élevés à un endroit qu’à un autre, il convient d’agir avec prudence. 

Des montants peu élevés devraient vous mettre la puce à l’oreille. Il se pourrait qu’il s’agisse tout simplement d’un immeuble ayant une moindre valeur, par exemple parce qu’il offre peu de services. En revanche, cela peut aussi signifier que :

• L’entretien est négligé, y compris l’entretien préventif ;
• Les frais ont été sous-évalués ;
• Le fonds de prévoyance représente un montant minimal.

Or, cela peut se retourner contre vous ! Par exemple, une copropriété qui évalue mal son budget annuel vous prendra davantage par surprise avec des dépassements de frais. Le montant pourrait aussi être amené à augmenter en réponse à ce mauvais calcul.

Enfin, n’oubliez pas qu’un entretien négligé entraîne des conséquences néfastes non seulement sur votre espace de vie, mais aussi sur la valeur de votre propriété. Les sinistres comme les infiltrations d’eau ne sont pas des problèmes à prendre à la légère !

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