Marché immobilier au Québec à l’automne 2026 : que peut-on vraiment négocier ?

Le condo vous plaît. La lumière entre généreusement dans le salon, le quartier correspond à votre quotidien et, pour une fois, vous n’avez pas besoin d’imaginer la moitié des rénovations avant même d’avoir les clés.

 

Le prix dépasse toutefois un peu ce que vous aviez prévu.

 

En rentrant, vous remarquez que l’annonce est en ligne depuis plusieurs semaines. Une autre propriété semblable vient aussi d’apparaître dans le même secteur. Vous commencez alors à vous poser une question qui semblait presque interdite il y a quelques années : pourriez-vous offrir moins ?

 

À l’automne 2026, cette question est tout à fait légitime.

 

Le nombre de propriétés à vendre augmente, les transactions ralentissent et certains logements prennent plus de temps à trouver preneur. Les acheteurs retrouvent ainsi quelque chose qui leur avait beaucoup manqué : le temps de comparer.

La marge de négociation dépend cependant fortement de la ville, du type de propriété et de la situation du vendeur. Le Québec n’est pas devenu un immense marché d’acheteurs du jour au lendemain.

Ce qui a réellement changé sur le marché québécois

 

Selon les dernières statistiques résidentielles du Québec publiées par l’APCIQ, 20 935 ventes ont été réalisées au troisième trimestre de 2026. Cela représente une diminution de 7 % par rapport à la même période en 2025.

 

Pendant ce temps, le nombre de propriétés offertes a progressé de 20 %, pour atteindre 42 408 inscriptions actives.

 

Indicateur au Québec	Troisième trimestre 2026	Variation annuelle	Ce que cela signifie
Ventes résidentielles	20 935	−7 %	Moins d’acheteurs passent à l’action
Inscriptions actives	42 408	+20 %	Le choix s’élargit
Prix médian d’une unifamiliale	500 000 $	+2 %	Les prix ne reculent pas partout
Prix médian d’une copropriété	400 000 $	Stable	Le segment du condo se calme
Délai moyen pour une copropriété	58 jours	+9 jours	Les acheteurs disposent de plus de temps

Les acheteurs ont donc plus d’options, mais les prix résistent. L’APCIQ observe également davantage de révisions à la baisse des prix demandés, sans constater de diminution généralisée de la valeur des propriétés.

 

L’inventaire demeure légèrement inférieur aux moyennes historiques dans l’ensemble de la province. Plusieurs marchés restent favorables aux vendeurs, même si la pression s’atténue.

 

Cette nuance compte. Une offre plus abondante améliore votre capacité à comparer et à négocier. Elle ne transforme pas automatiquement chaque propriété en aubaine.

 

Montréal, Québec et Gatineau : trois réalités différentes

 

Parler du « marché québécois » comme d’un seul marché peut rapidement induire en erreur. La situation d’un condo sur l’île de Montréal ne ressemble pas nécessairement à celle d’une maison à Québec ou à Trois-Rivières.

Région métropolitaine	Évolution des ventes	Évolution de l’offre	Lecture pour l’acheteur
Montréal	−12 %	+17 %	Assouplissement réel, surtout pour les copropriétés de l’île
Québec	−1 %	+27 %	Plus de choix, mais avantage encore net aux vendeurs
Gatineau	−12 %	+42 %	Marché du condo équilibré et prix moins fermes

Dans la région de Montréal, 20 350 propriétés étaient inscrites au troisième trimestre. Le marché des copropriétés montre les signes de rééquilibrage les plus avancés.

 

Sur l’île, les conditions se situent maintenant à la frontière entre un marché équilibré et un marché avantageant les acheteurs. Un condo montréalais prenait en moyenne 61 jours à se vendre, soit 13 jours de plus qu’un an auparavant.

 

Les maisons unifamiliales demeurent cependant à l’avantage des vendeurs dans les grands secteurs de la région montréalaise.

 

À Québec, l’offre a augmenté de 27 %, mais l’inventaire reste 54 % sous sa moyenne des dix dernières années. Une transaction sur cinq a encore reçu plusieurs offres au cours du trimestre. La concurrence diminue, sans avoir disparu.

 

Gatineau présente une situation plus favorable aux acheteurs de copropriétés. L’offre y a bondi de 42 %, tandis que le prix médian des condos a reculé de 5 % sur un an.

 

La ville, le quartier et le type de propriété comptent donc davantage que les grandes manchettes provinciales.

 

Comment reconnaître une véritable marge de négociation

Une propriété affichée depuis longtemps peut cacher une occasion. Elle peut aussi être simplement trop chère, mal située ou grevée de dépenses importantes.

 

Avant de choisir le montant de votre offre, regardez ce qui se passe autour de la propriété.

Signal à observer	Ce qu’il faut vérifier	Réaction possible
L’annonce est active depuis longtemps	Le délai moyen pour des propriétés comparables	Demander si le vendeur a déjà reçu des offres
Le prix a été révisé	Le nombre et l’ampleur des baisses	Appuyer votre offre sur les ventes récentes
Plusieurs logements semblables sont disponibles	Leur prix, leur état et leurs inclusions	Comparer avant de vous engager
L’inspection révèle des travaux	Le coût et l’urgence des correctifs	Demander une correction ou ajuster le prix
La date de possession semble importante	Les besoins réels des deux parties	Proposer un calendrier plus accommodant

Le nombre de jours sur le marché constitue un indice, pas une preuve que le vendeur acceptera une forte réduction.

 

Une propriété affichée depuis 70 jours dans un secteur où les logements comparables se vendent en 30 jours mérite certaines questions. Si les propriétés semblables prennent elles aussi deux mois à se vendre, la situation est simplement normale pour ce segment.

 

L’historique du prix, les ventes conclues récemment et l’état de la propriété donnent une image beaucoup plus utile que le prix demandé pris isolément.

 

Le prix n’est qu’une partie de la négociation

 

On pense souvent à la négociation comme à un montant inscrit sous le prix affiché. Pourtant, certaines conditions peuvent avoir autant de valeur qu’une réduction directe.

Élément	Ce qui peut être discuté	Effet possible
Prix d’achat	Une offre soutenue par des ventes comparables	Réduction du montant à financer
Date de possession	Une date adaptée aux besoins du vendeur	Offre plus attrayante sans payer davantage
Inclusions	Électroménagers, luminaires, rangement ou mobilier	Moins de dépenses après l’achat
Travaux	Correction avant la vente ou ajustement du prix	Protection du budget initial
Documents	Délai pour examiner les documents de copropriété	Meilleure compréhension des dépenses futures
Conditions	Financement et inspection	Réduction des risques liés à la transaction

Comme l’explique le guide de l’OACIQ sur la promesse d’achat, le prix, les inclusions, les dates, le financement et l’inspection doivent être formulés clairement.

 

Une date de possession pratique pour le vendeur peut parfois rendre une offre plus intéressante. Un acheteur flexible peut ainsi améliorer sa position sans augmenter son prix.

 

Les conditions de financement et d’inspection servent toutefois à vous protéger. Un marché un peu plus calme vous donne justement la possibilité de les conserver. L’OACIQ rappelle d’ailleurs que l’inspection préachat est vivement conseillée, y compris pour une construction neuve.

Dans le neuf, la discussion ne passe pas toujours par une réduction de prix

Les données de l’APCIQ reposent sur les transactions réalisées par l’intermédiaire des courtiers et de la base Centris. Elles décrivent le climat général du marché, sans représenter les conditions commerciales de chaque projet neuf.

 

Un promoteur peut maintenir son prix afin de préserver la valeur des autres unités du projet. Une certaine souplesse peut néanmoins exister ailleurs, selon le projet et l’étape de sa commercialisation.

 

Vous pouvez notamment demander si une possibilité existe concernant :

• les électroménagers;
• certains choix de finition;
• le stationnement ou l’espace de rangement;
• un crédit applicable aux options;
• l’échéancier des dépôts;
• la date de livraison;
• certains frais liés à la transaction.

Aucun de ces éléments n’est automatiquement négociable. La disponibilité dépend du promoteur, de l’unité choisie et des promotions en cours.

 

Demandez une ventilation écrite du prix : montant avant taxes, taxes applicables, remboursements intégrés, inclusions, options et total à payer. Deux unités affichées à des prix proches peuvent finalement représenter des budgets très différents.

 

Pour une habitation neuve ou achetée sur plan auprès d’un promoteur, la transaction passe généralement par un contrat préliminaire. Assurez-vous que chaque avantage convenu apparaît par écrit dans ce contrat.

 

La hausse actuelle de l’offre mérite aussi d’être replacée dans son contexte. Selon le Rapport sur l’offre de logements de l’automne 2026 de la SCHL, les logements locatifs représentaient 86 % des mises en chantier à Montréal au premier semestre de 2026. Les mises en chantier de copropriétés demeuraient près de leurs creux des dernières années.

 

Les acheteurs ont actuellement plus de choix sur certains segments, mais l’offre future de logements destinés à la propriété pourrait rester limitée.

 

Pour voir comment la situation se traduit dans les projets disponibles, prenez le temps de comparer les projets immobiliers à Montréal sur Vistoo, selon leur emplacement, leur prix et les caractéristiques incluses.

 

Une réduction de 10 000 $ change quoi, concrètement ?

 

Au troisième trimestre de 2026, le prix médian d’un condo dans la région de Montréal s’établissait à 435 000 $.

 

Prenons ce montant comme point de départ. Supposons une mise de fonds de 20 %, un taux hypothécaire illustratif de 4,5 % et un amortissement de 25 ans.

Prix d’achat	Mise de fonds	Montant de l’hypothèque	Paiement mensuel approximatif
435 000 $	87 000 $	348 000 $	1 926 $
425 000 $	85 000 $	340 000 $	1 882 $
415 000 $	83 000 $	332 000 $	1 838 $

Dans cet exemple, une réduction de 10 000 $ diminue la mise de fonds de 2 000 $ et le paiement hypothécaire d’environ 44 $ par mois.

 

Une réduction de 20 000 $ représente 4 000 $ de moins à fournir au départ et près de 88 $ de moins chaque mois.

 

L’écart mensuel peut sembler modeste. Vous empruntez aussi moins d’argent et réduisez les intérêts calculés sur ce capital.

 

Ces montants excluent les taxes, les assurances, les frais de copropriété et les frais de clôture. Le taux de 4,5 % sert uniquement à illustrer le calcul. Vous pouvez refaire l’exercice avec votre propre scénario à l’aide de la calculatrice hypothécaire de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada.

 

Comment présenter une offre crédible

 

Offrir moins simplement parce que le marché ralentit risque de fermer la conversation. Une offre bien préparée s’appuie sur des éléments concrets.

1. Commencez par votre propre plafond

Le prix maximal accepté par la banque ne correspond pas forcément au paiement avec lequel vous serez à l’aise.

Une préapprobation hypothécaire vous aidera à connaître votre capacité d’emprunt et à estimer vos paiements. Gardez néanmoins une marge pour les taxes foncières, l’entretien, les frais de copropriété et les dépenses imprévues.

 

2. Comparez des ventes conclues

Les prix affichés montrent les attentes des vendeurs. Les ventes récentes montrent ce que des acheteurs ont réellement accepté de payer.

Comparez des propriétés du même secteur, de dimensions semblables et dans un état comparable. Pour un condo, tenez également compte de l’étage, de la vue, du stationnement, du rangement et des frais de copropriété.

 

3. Expliquez votre offre

Une offre inférieure au prix demandé sera plus facile à considérer si elle repose sur des propriétés comparables, des travaux à prévoir ou une différence claire avec les autres logements du secteur.

Un chiffre choisi au hasard ressemble à une tentative de rabais. Un chiffre expliqué ouvre une discussion.

 

4. Choisissez vos priorités

Avant de déposer l’offre, déterminez ce qui compte le plus pour vous : le prix, la date de possession, certaines inclusions ou la réalisation de travaux.

Vouloir gagner sur chaque élément peut rendre l’entente difficile. Deux ou trois priorités bien choisies permettent généralement une discussion plus constructive.

 

5. Regardez le coût total d’une contre-proposition

Un vendeur peut refuser votre prix tout en acceptant de laisser des électroménagers ou d’effectuer une réparation. Un promoteur peut maintenir le prix de l’unité et proposer une amélioration ou un crédit.

Ramenez chaque proposition à son coût réel pour votre ménage.

 

Est-ce le bon moment pour acheter au Québec ?

 

L’automne 2026 offre de meilleures conditions de recherche dans certains marchés. Cela rend l’achat plus confortable à préparer, sans rendre chaque propriété financièrement avantageuse.

Acheter peut être raisonnable si…	Attendre peut être plus prudent si…
La propriété correspond à vos besoins pour plusieurs années	Vous prévoyez déménager à court terme
Le paiement reste confortable après les autres dépenses	La mise de fonds viderait entièrement votre épargne
Vous conservez une réserve après la transaction	Vos revenus ou votre emploi sont incertains
Le projet vous convient aux conditions actuelles	Votre budget dépend d’une future baisse des taux ou des prix
Vous avez comparé plusieurs options	Vous ressentez encore le besoin d’acheter dans l’urgence

Une marge de sécurité demeure essentielle. Dans son Enquête 2026 auprès des emprunteurs hypothécaires, la SCHL indique que 36 % des acheteurs d’une première propriété au Canada ont rencontré des dépenses imprévues pendant leur achat.

 

Le prix négocié compte. L’argent qui reste dans votre compte après le passage chez le notaire compte aussi.

Questions fréquentes

 

Le Québec est-il devenu un marché d’acheteurs en 2026 ?

Pas à l’échelle de toute la province. L’offre augmente et la concurrence diminue, mais plusieurs marchés restent favorables aux vendeurs. Les conditions sont plus équilibrées pour certains condos de Montréal et de Gatineau.

 

Quel montant peut-on offrir sous le prix demandé ?                   

Il n’existe pas de pourcentage valable pour toutes les propriétés. Le montant devrait tenir compte des ventes comparables, du temps passé sur le marché, de l’état du logement et de la présence éventuelle d’autres acheteurs.

 

Peut-on négocier l’achat d’une propriété neuve ?

Cela dépend du projet et du promoteur. Lorsque le prix est ferme, la discussion peut parfois porter sur les inclusions, les options, le stationnement, le rangement, les dépôts ou la date de livraison. Toute entente devrait apparaître clairement dans le contrat.

 

Retrouver le temps de bien choisir

 

Le marché de l’automne 2026 redonne de l’espace à certains acheteurs. Vous pouvez visiter une deuxième fois, comparer plusieurs propriétés, lire les documents et poser les questions qui restent en suspens.

Profitez de cette respiration.

Une négociation réussie ne se mesure pas seulement au montant retranché du prix. Elle vous permet d’acheter une propriété qui vous plaît tout en conservant un budget avec lequel vous pourrez vivre confortablement une fois les boîtes défaites.