Les loyers industriels NET en baisse depuis le pic de 2021–2023

Après avoir atteint un sommet historique entre 2021 et 2023, les loyers industriels
NET au Québec amorcent un repli mesurable.

Selon les plus récents rapports de marché, le loyer industriel NET moyen demandé
dans le Grand Montréal s’établit autour de 14,00 $/pi²/an à la fin de 2025, en baisse
pour un huitième trimestre consécutif.

Sur une base annuelle, certains sous-marchés ont enregistré des corrections allant
jusqu’à environ 15 %, notamment dans l’est de Montréal. Cette évolution confirme que
les niveaux observés en 2022–2023 correspondaient à un sommet cyclique, alimenté
par une rareté exceptionnelle de l’offre.

Le retour sur le marché de grandes superficies industrielles

L’un des principaux moteurs du changement actuel est la remise en marché de
grandes surfaces industrielles, particulièrement dans le segment des immeubles de
100 000 pi² et plus.

En 2025, le marché industriel du Grand Montréal a affiché une absorption nette
négative d’environ 2,7 millions de pieds carrés, ce qui signifie que plus d’espace a
été libéré qu’absorbé par les locataires. Il s’agit de la troisième année consécutive
d’absorption négative, un phénomène qui n’avait pas été observé depuis la crise
financière de 2009.

Les locaux libérés par Amazon et la pression sur les grands formats

La consolidation logistique de grands joueurs du commerce électronique, dont
Amazon, a contribué à remettre sur le marché plusieurs millions de pieds carrés
d’espaces industriels au Québec.

Ces centres de distribution, souvent de 500 000 pi² à plus de 1 million de pi², étaient
pratiquement inexistants sur le marché entre 2021 et 2023. Leur retour exerce une
pression directe sur les loyers des grandes superficies, particulièrement pour les
immeubles conçus pour un seul utilisateur.

Migration vers des immeubles industriels de qualité supérieure

Malgré la hausse de la disponibilité, la demande demeure très ciblée.

Les immeubles offrant une hauteur libre de 32 pieds et plus représentent aujourd’hui
près de la moitié du volume total d’espaces disponibles, conséquence directe d’une
suroffre de produits de catégorie A livrés récemment.

Ce segment affiche toutefois un taux d’inoccupation d’environ 18 %, ce qui crée des
occasions de négociation inédites pour les locataires recherchant des immeubles
modernes et performants.

Automatisation, IA et robotisation : un facteur structurel

L’automatisation des centres de distribution constitue désormais un facteur structurel
du marché industriel.

Face à la rareté de la main-d’œuvre et à la hausse des coûts salariaux, de plus en
plus d’entreprises intègrent des robots, convoyeurs intelligents et systèmes pilotés
par l’IA afin de réduire leur masse salariale opérationnelle tout en améliorant la
productivité.

Cette évolution transforme également l’utilisation de l’espace. Les immeubles avec des
hauteurs libres de 32 pieds et plus permettent d’exploiter la verticalité grâce au
stockage automatisé, augmentant la capacité opérationnelle sans nécessairement
accroître la superficie louée.

Ces gains d’efficacité expliquent la polarisation du marché :

• les immeubles plus anciens ou difficilement adaptables subissent une pression à
  la baisse sur les loyers;
• les immeubles modernes et automatisables demeurent recherchés, mais sans la
  prime extrême observée entre 2021 et 2023.

Des opportunités concrètes pour les locataires en 2025–2026

Avec un taux de disponibilité industriel d’environ 6 à 7 % dans le Grand Montréal,
le marché offre aujourd’hui un niveau de choix rarement observé depuis plus d’une
décennie.

Les locataires peuvent désormais :

• accéder à des espaces de 100 000 pi² et plus,
• négocier des loyers NET inférieurs à ceux de 2022–2023,
• obtenir des conditions plus flexibles, incluant des incitatifs et des périodes de
  loyer gratuit.

Perspective 2026 : un marché plus équilibré, mais sélectif

Les indicateurs actuels suggèrent que 2026 devrait marquer une phase de
stabilisation progressive, particulièrement si la demande rattrape l’offre dans le
segment des immeubles de qualité supérieure.

Les entreprises qui agiront durant cette phase de transition pourront sécuriser des
espaces stratégiques à des conditions avantageuses, avant un éventuel retour à un
cycle haussier.