Acheteurs étrangers au Canada : le budget 2026 propose une exemption pour les logements neufs pourquoi Montréal se démarque

 

Par Yannick Cloutier, pour Vistoo | 12 novembre 2026

 

Le budget fédéral canadien présenté le 5 novembre 2026 propose une exemption à l’interdiction fédérale d’achat de propriétés résidentielles par les non-Canadiens pour certaines habitations neuves. Cette mesure n’est pas encore en vigueur : sa portée, ses conditions et sa date d’application restent à confirmer. Si elle est adoptée, Montréal et le Québec pourraient se distinguer auprès des acheteurs internationaux, notamment grâce aux différences de surtaxes avec Toronto et Vancouver.

 

Budget fédéral 2026 : une exemption proposée pour les acheteurs étrangers de logements neufs

 

Le marché immobilier résidentiel canadien pourrait connaître un changement important, mais aucun nouveau droit d’achat général des logements neufs n’est encore entré en vigueur.

Dans le budget fédéral du 5 novembre 2026, le gouvernement du Canada a proposé de modifier l’interdiction visant les achats résidentiels par des non-Canadiens afin d’exempter les propriétés résidentielles neuves admissibles. Cette proposition nécessite encore des mesures de mise en œuvre.

En parallèle, Ottawa propose de prolonger jusqu’au 1er janvier 2029 l’interdiction touchant les propriétés résidentielles existantes et destinées à la revente.

L’orientation proposée distingue les propriétés résidentielles existantes des constructions neuves admissibles. Elle vise à encourager la construction de logements tout en maintenant des restrictions sur les achats étrangers de propriétés existantes, sous réserve du texte législatif et réglementaire qui sera finalement adopté.

Important : ni l’exemption proposée pour les logements neufs ni la prolongation proposée de l’interdiction jusqu’en 2029 ne doivent être considérées comme déjà en vigueur. La définition précise d’une propriété neuve admissible, les modalités d’achat et la date d’entrée en vigueur restent à confirmer.

Pour les acheteurs internationaux, notamment ceux résidant en Chine, à Hong Kong, à Singapour et dans d'autres marchés étrangers, cette annonce ouvre la perspective d'un nouvel accès à l'immobilier résidentiel neuf canadien.

Et le choix de la ville pourrait avoir des conséquences financières considérables.

 

Montréal, Toronto et Vancouver : jusqu'à 280 000 $ de différence en surtaxes pour les acheteurs étrangers

 

Le Canada compte plusieurs marchés immobiliers importants, mais leurs règles fiscales diffèrent considérablement.

Au-delà du prix d'achat, certaines provinces et municipalités imposent des taxes supplémentaires aux acheteurs étrangers.

C'est sur ce point que Montréal et la région métropolitaine se distinguent particulièrement.

Le Québec ne prélève actuellement aucune surtaxe provinciale générale visant spécifiquement les acheteurs étrangers de propriétés résidentielles. Montréal n'applique pas non plus de surtaxe municipale équivalente.

À l’inverse, l’Ontario applique une taxe de 25 % sur certaines acquisitions résidentielles par des acheteurs étrangers assujettis à sa taxe sur la spéculation pour les non-résidents (NRST). La Ville de Toronto ajoute une surtaxe municipale de 10 % (MNRST) lorsque les critères propres à ce régime sont remplis.

En Colombie-Britannique, une taxe supplémentaire de 20 % peut s’appliquer aux acquisitions résidentielles visées par des acheteurs étrangers dans certaines régions désignées, dont le Grand Vancouver, sous réserve des exemptions et règles particulières.

 

Comparaison des surtaxes pour acheteurs étrangers

 

Ville	Taxe provinciale supplémentaire	Taxe municipale supplémentaire	Total potentiel
Montréal	0 %	0 %	0 %
Vancouver	20 %	0 %	20 %
Toronto	25 %	10 %	35 %

 

Taux indicatifs pour les acquéreurs et opérations effectivement visés, sous réserve des exemptions et remboursements applicables. Les droits de mutation habituels, la TPS/TVQ et les autres frais ne sont pas inclus. Une propriété neuve ne bénéficie pas automatiquement d’une exemption provinciale.

 

Exemple concret : une propriété de 800 000 $ CA

 

Exemple théorique : un acheteur étranger assujetti intégralement aux surtaxes pertinentes, sans exemption, acquiert une participation résidentielle imposable de 100 % évaluée à 800 000 $ CA :

Ville	Surtaxes supplémentaires
Montréal	0 $
Vancouver	160 000 $
Toronto	280 000 $

 

Dans cet exemple conditionnel, l’écart de surtaxes peut atteindre 160 000 $ CA entre Montréal et Vancouver, ou 280 000 $ CA entre Montréal et Toronto. Il ne s’agit ni d’une comparaison des prix immobiliers ni d’un calcul de l’ensemble des coûts de transaction.

Précision concernant Vancouver : la surtaxe de 20 % en Colombie-Britannique repose sur la juste valeur marchande de la participation résidentielle imposable acquise, qui peut différer du prix payé. Les 160 000 $ CA supposent une valeur de 800 000 $ CA, l’acquisition d’une participation imposable de 100 % et l’absence d’exemption. Des règles particulières peuvent viser certaines préventes et leur enregistrement.

Précision concernant Toronto : les 280 000 $ CA supposent que la taxe ontarienne NRST de 25 % et la surtaxe municipale MNRST de 10 % s’appliquent toutes deux intégralement. La structure de propriété, les copropriétaires, les critères des régimes et les exemptions disponibles peuvent modifier le montant réellement exigible.

Cette comparaison ne signifie pas que toutes les propriétés coûtent moins cher à Montréal. Les prix immobiliers, les taxes de vente, les droits de mutation et les frais de détention doivent également être comparés.

Elle met toutefois en évidence un élément important : l'absence de surtaxe générale pour acheteurs étrangers au Québec peut représenter un avantage financier considérable.

Les surtaxes provinciales et municipales sont distinctes de l’interdiction fédérale. Leur application à une construction neuve, à une unité achetée sur plan ou à une transaction conclue après l’éventuelle réforme fédérale doit être vérifiée au cas par cas.

 

Pourquoi Montréal et le Québec attirent l'attention ?

 

Au-delà de cette différence fiscale, Montréal offre plusieurs caractéristiques intéressantes pour les acheteurs internationaux.

Deuxième grande région métropolitaine du Canada, Montréal combine un environnement nord-américain, une culture francophone distinctive, des établissements universitaires reconnus et des communautés internationales bien établies.

La région propose également une diversité de projets résidentiels neufs, allant des condominiums urbains aux maisons de ville et aux habitations unifamiliales dans des quartiers résidentiels.

Pour les familles qui souhaitent se rapprocher de leurs proches établis au Canada, les personnes qui envisagent une installation future ou les acheteurs intéressés par un investissement à long terme, ces caractéristiques peuvent influencer le choix d'un marché.

La région de Montréal possède également un réseau de transport collectif en développement, notamment grâce au Réseau express métropolitain (REM), qui relie plusieurs secteurs de la métropole et de la Rive-Sud.

La présence de communautés chinoises et asiatiques dans le Grand Montréal constitue aussi un élément d'intérêt pour certains acheteurs internationaux, particulièrement ceux qui souhaitent conserver des liens culturels et familiaux.

 

Brossard, La Prairie et Candiac : des secteurs résidentiels à découvrir

 

Brossard

Située sur la Rive-Sud de Montréal, Brossard est reconnue pour son caractère multiculturel, son offre commerciale, ses quartiers résidentiels et son accès au REM. Elle constitue un secteur à explorer pour les acheteurs intéressés par les condominiums, les maisons neuves et les maisons de ville.

La Prairie

La Prairie offre un environnement résidentiel comprenant des espaces verts, des quartiers familiaux et un accès aux principaux axes routiers de la région métropolitaine. Ses projets neufs présentent différentes possibilités pour les acheteurs recherchant davantage d'espace.

Candiac

Candiac se distingue par ses quartiers résidentiels, ses espaces verts et ses services de proximité. Elle fait partie des municipalités de la Rive-Sud où les acheteurs peuvent découvrir différentes options de propriétés neuves.

Ces trois municipalités illustrent la diversité des possibilités résidentielles autour de Montréal.

Pour explorer les possibilités actuelles, découvrez les projets immobiliers neufs de Brossard et les autres développements résidentiels présentés sur Vistoo. La disponibilité et le prix des unités doivent toujours être confirmés auprès du promoteur.

Voir les projets immobiliers neufs à Brossard.

 

Quelles propriétés les acheteurs étrangers pourront-ils acheter?

 

Le budget fédéral 2026 propose une exemption pour certaines propriétés résidentielles neuves, tout en proposant la prolongation jusqu’au 1er janvier 2029 de l’interdiction touchant les propriétés existantes et de revente. Ni la portée définitive ni l’entrée en vigueur de ces deux changements proposés ne sont confirmées.

Cette distinction est essentielle.

Elle pourrait notamment concerner certaines maisons nouvellement construites, maisons de ville et unités de condominium, selon les définitions et conditions qui seront retenues dans la réglementation.

Toutefois, plusieurs questions devront être clarifiées, notamment :

• Les conditions applicables aux propriétés achetées sur plan ou en préconstruction.
• Le traitement des unités neuves déjà terminées, mais jamais occupées.
• Les modalités applicables aux achats réalisés par des particuliers ou des sociétés.
• La date précise à laquelle les nouvelles règles entreront en vigueur.

Les acheteurs étrangers ne doivent donc pas présumer que toutes les propriétés neuves sont déjà accessibles.

La réforme annoncée devra être mise en œuvre avant que les nouvelles possibilités d'acquisition puissent être confirmées.

 

TPS, TVQ et remboursement de taxes : ce que les acheteurs étrangers doivent savoir

 

L'acquisition d'une propriété neuve au Québec peut entraîner des taxes et des frais supplémentaires, notamment la taxe sur les produits et services (TPS), la taxe de vente du Québec (TVQ), les droits de mutation immobilière et les frais de notaire.

Certains remboursements fiscaux peuvent réduire ces coûts, mais leur admissibilité dépend du statut et de la situation de l'acheteur.

 

Le remboursement de TPS pouvant atteindre 50 000 $

 

Le remboursement fédéral de TPS/TVH destiné aux premiers acheteurs admissibles de logements neufs est un programme distinct des règles applicables aux acheteurs étrangers.

Ce remboursement peut atteindre 50 000 $ CA pour une habitation admissible d’un prix pouvant aller jusqu’à 1 million de dollars et diminue progressivement pour les habitations admissibles entre 1 million et 1,5 million de dollars, selon les conditions en vigueur.

Attention : ce programme exige notamment que le demandeur soit citoyen canadien ou résident permanent, réponde aux critères de premier acheteur et respecte les conditions relatives à la résidence principale. La simple possibilité future d’acquérir un logement neuf en vertu de l’exemption proposée ne rend pas un acheteur étranger automatiquement admissible à ce remboursement.

D'autres programmes de remboursement de TPS ou de TVQ peuvent exister selon l'usage de la propriété et les circonstances particulières. Leur admissibilité doit être évaluée individuellement.

 

Les droits de mutation immobilière

 

Au Québec, les droits de mutation immobilière, souvent appelés « taxe de bienvenue », sont généralement exigibles lors de l'acquisition d'une propriété.

Ils ne doivent pas être confondus avec une surtaxe spécifiquement imposée aux acheteurs étrangers.

Les éventuelles aides fiscales destinées aux premiers acheteurs comportent leurs propres conditions. Elles ne doivent pas être considérées comme automatiquement accessibles aux non-résidents.

 

Acheter une propriété neuve au Canada : les vérifications juridiques essentielles

 

Avant d'acquérir une propriété résidentielle neuve au Canada, un acheteur international doit vérifier plusieurs éléments.

Admissibilité à l’achat. L’exemption mentionnée dans le budget fédéral 2026 est seulement proposée. Les textes définitifs devront préciser la définition d’une habitation neuve admissible, le statut des unités jamais occupées, les préventes et les opérations réalisées par des personnes ou des sociétés. Aucune date d’entrée en vigueur n’a été annoncée.

Statut de l'acheteur et structure de propriété. Les règles peuvent varier selon que l'acquisition est effectuée par un particulier, plusieurs copropriétaires ou une société. La citoyenneté, le statut de résident permanent et la résidence fiscale doivent être distingués. En Ontario, la présence d'un acheteur étranger dans une acquisition conjointe peut notamment entraîner l'application de la surtaxe provinciale à la valeur totale du bien, sous réserve des règles et exemptions applicables.

Taxes et frais d'acquisition. Les surtaxes applicables aux acheteurs étrangers, les droits de mutation, les taxes de vente et les remboursements éventuels doivent être vérifiés selon la province, la municipalité et la transaction. Certaines exemptions peuvent s'appliquer.

Financement et provenance des fonds. Les institutions financières et les professionnels participant à la transaction peuvent exiger des documents permettant de confirmer l'identité de l'acheteur et la provenance des fonds. Les règles du pays d'origine concernant les transferts internationaux doivent également être respectées.

Achat sur plan et préconstruction. Avant de signer un contrat, l'acheteur doit examiner les conditions relatives aux acomptes, aux délais de livraison, aux modifications du projet et aux possibilités de résiliation. Les protections applicables varient selon le type de propriété et la réglementation provinciale.

Revenus locatifs et obligations fiscales. Un propriétaire qui est non-résident du Canada aux fins fiscales et loue un immeuble canadien est généralement assujetti à une retenue de 25 % sur les loyers bruts. Sous réserve de l’approbation préalable du formulaire NR6, la retenue peut dans certains cas être calculée sur le revenu locatif net estimé; des obligations fiscales, notamment celles prévues à l’article 216, demeurent applicables.

Fiscalité annuelle et revente. Les taxes foncières, les éventuelles taxes locales sur les logements vacants et les conséquences fiscales d'une revente doivent être examinées. Les obligations d'un propriétaire non résident peuvent différer de celles d'un résident canadien.

Il est recommandé de consulter un notaire ou un avocat immobilier ainsi qu'un fiscaliste connaissant les transactions internationales avant de s'engager dans un achat.

 

Acheter une propriété au Canada ne donne pas automatiquement le droit d'y immigrer

 

Une distinction importante doit être faite entre le droit d'acquérir une propriété et le droit de résider au Canada.

Même si les nouvelles règles permettent à davantage d'acheteurs étrangers d'acquérir une propriété résidentielle neuve, cet achat ne conférera pas automatiquement un visa, la résidence permanente ou la citoyenneté canadienne.

Les personnes qui souhaitent s'établir au Canada doivent suivre les procédures d'immigration applicables à leur situation.

De plus, les acheteurs internationaux devront tenir compte des exigences bancaires, de la vérification de la provenance des fonds, des possibilités de financement hypothécaire et des règles relatives aux transferts internationaux de capitaux.

Pour les acheteurs résidant en Chine, les règles chinoises encadrant les transferts de fonds à l'étranger peuvent également influencer la faisabilité d'une acquisition.

 

Une occasion nouvelle pour les acheteurs et les promoteurs immobiliers

 

L'annonce fédérale pourrait modifier les perspectives du marché de la construction résidentielle canadienne.

Pour les promoteurs, l'ouverture envisagée permettrait de présenter certains projets neufs à une clientèle internationale plus large.

Pour les acheteurs, elle pourrait offrir davantage de possibilités de découvrir et de comparer des propriétés résidentielles neuves dans plusieurs régions du Canada.

Montréal et le Québec disposent d'un argument distinctif dans cette nouvelle dynamique : l'absence de surtaxe générale visant spécifiquement les acheteurs étrangers, contrairement à certaines autres grandes régions canadiennes.

Le succès de cette ouverture dépendra néanmoins de la réglementation définitive, des conditions de financement, de la demande réelle et de l'évolution des marchés immobiliers.

 

Vistoo : découvrez les projets immobiliers neufs à Montréal et au Québec

 

Dans un marché immobilier en évolution, l'accès à une information claire et à des projets résidentiels bien présentés devient essentiel.

Vistoo.com est une plateforme spécialisée dans la découverte de projets immobiliers neufs au Québec.

Accessible en français, anglais, espagnol et chinois, Vistoo permet aux acheteurs locaux et internationaux d'explorer différents projets résidentiels, de comparer les types de propriétés et de découvrir les secteurs qui correspondent à leurs besoins.

Les personnes intéressées par Montréal, Brossard, La Prairie, Candiac ou d’autres municipalités québécoises peuvent découvrir les projets résidentiels neufs déjà présentés sur Vistoo et suivre les mises à jour concernant les acheteurs internationaux. L’admissibilité d’un achat particulier doit être validée avant toute signature.

Découvrez les projets immobiliers neufs au Québec et suivez les mises à jour destinées aux acheteurs internationaux sur Vistoo.

 

Questions fréquentes sur l'achat immobilier au Canada par des étrangers

 

Les acheteurs étrangers peuvent-ils déjà acheter toutes les propriétés neuves au Canada?

Non. Le budget fédéral 2026 propose une exemption visant certaines propriétés résidentielles neuves, mais elle n’est pas encore en vigueur. Les exceptions déjà prévues par la réglementation actuelle doivent être examinées séparément.

Quand les nouvelles règles entreront-elles en vigueur?

Aucune date officielle d’entrée en vigueur n’a été annoncée pour l’exemption proposée. Il serait inexact de présenter 2027, ou le 1er février 2027, comme une date d’ouverture confirmée.

Pourquoi Montréal présente-t-elle un intérêt fiscal pour les acheteurs étrangers?

Le Québec ne prévoit pas de surtaxe générale comparable aux taxes spécifiques de 25 % en Ontario et de 20 % dans certaines régions de Colombie-Britannique. Toronto impose également une surtaxe municipale de 10 % sur les transactions visées.

Un acheteur étranger peut-il obtenir le remboursement de TPS de 50 000 $?

Pas automatiquement. Le remboursement fédéral destiné aux premiers acheteurs requiert notamment la citoyenneté canadienne ou la résidence permanente, le respect des critères de premier achat et une résidence principale admissible.

L'achat d'une propriété neuve permet-il d'obtenir la résidence permanente au Canada?

Non. L'achat immobilier ne confère aucun statut d'immigration.

Les acheteurs étrangers peuvent-ils louer leur propriété neuve?

Cela dépend des règles applicables à la propriété, à son usage et à sa location. Des obligations fiscales particulières peuvent également s'appliquer aux propriétaires non résidents.

 

Sources officielles et analyse juridique

• Budget fédéral 2026 Gouvernement du Canada
• Ontario Taxe sur la spéculation pour les non-résidents
• Ville de Toronto Droits de cession immobilière et surtaxe municipale
• Colombie-Britannique Property Transfer Tax
• Agence du revenu du Canada Remboursement de TPS pour les premiers acheteurs
• Agence du revenu du Canada Revenus locatifs des non-résidents

Analyse juridique complémentaire Fasken : projet de prolongation et exemption proposée pour les logements neufs.

Publié et mis à jour par Vistoo le 12 novembre 2026. Cet article décrit une proposition annoncée dans le budget fédéral 2026 et des régimes fiscaux en vigueur à la date de mise à jour. Les modifications proposées concernant l’interdiction fédérale ne sont pas encore en vigueur. Les exemples sont indicatifs, sous réserve des règles et exemptions applicables, et ne constituent pas un avis juridique, fiscal, financier ou d’investissement. Vérifiez la réglementation applicable et consultez un professionnel avant toute transaction.