Augmentations de loyer et clause F : mieux comprendre les enjeux

Si la clause F avait peu fait parler depuis son adoption, elle a fortement fait parler d’elle dans les dernières années. Dans le contexte de la crise du logement et des hausses de loyer, plusieurs personnes se sont senties lésées par cette disposition. Qu’en est-il réellement ? Quelle est la raison d’être de la clause F ?

Vistoo vous explique en quoi elle consiste et vous propose un tour d’horizon de ses enjeux pour les locataires et les propriétaires.

Qu’est-ce que la clause F ?

La clause F est une disposition qui permet aux propriétaires d’immobilier neuf d’augmenter le loyer de leurs appartements sans limite. Cette clause s’applique uniquement dans le cas où le bien immobilier a été bâti il y a moins de 5 ans.

À titre comparatif, les hausses de prix du loyer qui ne bénéficient pas de cette clause sont régies par le Tribunal administratif du logement, et le taux légal d’augmentation est annoncé chaque année. Sauf exception, les propriétaires ne peuvent dépasser ce taux. En 2023, celui-ci était de 2,5%. Rappelons que l’avis d’augmentation doit être transmis de 3 à 6 mois avant la fin du bail dans les cas où le bail est de 12 mois et plus.

En revanche, le loyer d’un logement bâti il y a moins de 5 ans n’est pas assujetti à cette limite. Cela signifie que si un locataire souhaite refuser l’augmentation demandée par le locateur, sa seule option sera alors de déménager.

Historiquement, la clause F a été introduite dans les années 1990, dans un contexte économique où les taux d’intérêt étaient plus élevés. C’est donc une clause qui ne date pas d’hier, bien qu’on en entende beaucoup plus parler aujourd’hui ! Comme nous l’expliquerons, elle visait alors à rassurer les promoteurs et les développeurs de nouveaux logements locatifs.

Une réglementation contestée

Alors que plusieurs ignoraient son existence, la clause F a beaucoup fait parler depuis quelques années. Dans un contexte où les hausses de loyer abusives sont pointées du doigt, plusieurs témoignages ont paru pour dénoncer un abus de la part de propriétaires. 

Plusieurs groupes et associations ont fait des pressions pour abolir cette clause, dont le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ). Une mesure de la loi 37 a failli permettre une réduction de la durée de la clause à 3 ans plutôt que 5 l’an dernier, mais cette modification a été mise sur pause.

Écourter la durée risquerait davantage de donner lieu à des hausses substantielles sur 3 ans plutôt que 5 selon l’Institut de développement urbain (IDU). Si vous êtes locataire, vous vous demandez peut-être pourquoi cette clause n’est pas abolie. Or, celle-ci existe principalement pour 3 raisons. 

Les principes derrière la clause F

À voir certaines hausses de prix qui semblent abusives, il pourrait être facile de considérer son abolition. Or, la clause F a été mise sur place pour trois grandes raisons :

• Inciter les promoteurs immobiliers à construire du locatif
• Atténuer la prise de risque pour le propriétaire
• Permettre un ajustement du modèle financier entre les anticipations et la réalité du développement

En éliminant cette clause, le premier risque serait de voir les promoteurs immobiliers se diriger vers les condos plutôt que l’immobilier locatif, ce qui risquerait de voir la crise du logement s’intensifier. Comme le mentionne la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec :

« Les copropriétés sont soumises à des risques beaucoup moins élevés notamment quand vient le temps de déterminer les coûts liés à la gestion locative. »

L’investissement dans l’immobilier comporte par ailleurs une part de prise de risque pour le propriétaire, liée aux coûts d’exploitation. Il peut être difficile de fixer un loyer d’avance étant donné les coûts qui peuvent varier entre le début d’un projet et la fin de sa construction. Plusieurs facteurs ont rendu les coûts encore plus imprévisibles récemment :

• L’inflation
• La pénurie de main-d’œuvre
• La hausse du prix des matériaux
• Les hausses des taux d’intérêt
• Etc.

Enfin, les anticipations du promoteur par rapport au développement peuvent varier entre le début et la fin d’un projet, par exemple en ce qui a trait à la densification urbaine. Bien que la clause puisse permettre des prix trop élevés, elle sert avant tout à protéger les propriétaires, qui souffrent eux aussi des conditions économiques actuelles et doivent rentabiliser leur investissement.

Favoriser une communication transparente

Alors que la clause F divise les locataires et les propriétaires ainsi que les partis politiques, il semble que la raison d’être de cette mesure soit surtout mal comprise. Des modifications pourraient bien être apportées pour offrir de meilleurs compromis tout en continuant de protéger propriétaires et locataires.

Pour le moment, il est important de favoriser une communication ouverte entre propriétaires et locataires. En tant que locataire, être bien informé vous aidera à faire de bons choix ; en tant que propriétaire, être transparent évitera les mauvaises surprises du côté de vos locataires.

Chez Vistoo, nous sommes sensibles à cette réalité. Que vous souhaitiez acheter ou louer, nous avons la maison ou le multiplex parfait pour vos besoins et nous favorisons toujours une communication transparente quant au prix du loyer.