5 CHOSES À SAVOIR SUR LE CONTRAT PRÉLIMINAIRE
En tant qu’acheteur de maison neuve, il y a 5 choses importantes à connaître à propos du contrat préliminaire.
Que vous achetiez une maison neuve ou que vous désiriez vous faire bâtir, le contrat préliminaire est la première étape que vous aurez à rencontrer en discutant avec un promoteur ou un constructeur.
Comme son nom l’indique, il s’agit d’un document juridique qui crée des droits et obligations pour les parties qui le signent. C’est pourquoi il est important d’en connaître les incidences avant de passer à l’action.
1. Qu’est-ce que le contrat préliminaire?
Le contrat préliminaire se définit comme l’avant-contrat (qui précède le contrat de vente à proprement parler) suivant lequel le promoteur ou le constructeur d’un immeuble s’engage à vendre à une personne, un immeuble d’habitation neuf déjà bâti ou à bâtir. Le contrat préliminaire prévoit aussi les conditions de la vente ainsi que le prix.
Un fait très important à retenir, le contrat préliminaire doit obligatoirement contenir une clause permettant à l’acheteur de se désister de la promesse d’achat. C’est ce qu’on appelle la faculté de dédit.
S’il s’agit d’un achat sur plans, il est recommandé d’ajouter en annexe au contrat tous les plans ( plan d’implantation, certificat de localisation, plans de l’immeuble ou de la maison, devis avec le choix des matériaux et des finis, etc.)
Il existe deux types de contrats préliminaires qui contiennent des variantes selon le type de propriété :
- Contrat pour une maison ou une bâtisse non détenue en propriété commune
- Contrat pour une copropriété divise résidentielle
En d’autres mots il y a quelques différences entre le contrat pour une maison unifamiliale et celui pour un condo.
2. Le contenu du contrat préliminaire
À titre d’information, la Garantie de construction résidentielle (GCR) qui est un plan de garantie pour les maisons neuves, a mis en place un formulaire obligatoire pour les ventes sur plan.
Les informations qu’on retrouvent dans le formulaire obligatoire :
- Nom du projet, numéro d’unité, numéro de cadastre, dimensions, adresse
- Toutes les informations pour identifier le promoteur/constructeur
- Toutes les informations concernant l’acheteur
- La ventilation du prix de vente
- Faculté de dédit par l’acheteur ( délai de 10 jours pour se dédire)
- Date de livraison
- Signature des 2 parties
3. Est-ce que le contrat préliminaire est obligatoire?
Le contrat préliminaire est obligatoire. En effet, l’article 1785 du Code civil du Québec oblige le constructeur d’une habitation neuve ou à bâtir à conclure avec l’acheteur un avant contrat communément appelé «contrat préliminaire ».
Si l’immeuble d’habitation est construit sur le terrain appartenant au cessionnaire, alors c’est un contrat d’entreprise dont les parties auront besoin.
Au contraire, si le terrain et l’habitation neuve ou à bâtir appartiennent tous les deux au constructeur, les parties auront alors recours au contrat préliminaire.
4. Comment se désister du contrat d’achat d’un immeuble neuf ?
Contrairement à la promesse d’achat d’une maison existante, le contrat préliminaire peut être annulé. En effet, la promesse d’achat est contraignante puisqu’on ne peut pas se désister à moins d’avoir, par exemple, trouvé un vice caché avant de signer l’acte de vente.
Pour le contrat préliminaire, la loi permet à l’acquéreur d’un immeuble d’habitation neuf ou à bâtir de se désister de la vente. En effet, l’article 1786 du Code civil du Québec donne à l’acheteur un droit de dédit. Ce dernier peut se prévaloir à condition de l’exercer à l’intérieur du délai de rigueur de 10 jours suivant la signature du contrat préliminaire.
Il est à noter que le vendeur pourra exiger une indemnité suite au dédit de l’acheteur, à condition toutefois que le contrat préliminaire en fasse clairement mention. Cette indemnité est tout au plus 0,5% du prix de vente. Ainsi, si le prix de vente était de 500 000$, l’indemnité payable au vendeur ne pourra être supérieure à 2 500$.
5. Pourquoi choisir un entrepreneur accrédité (GCR)?
Il est important de choisir un constructeur accrédité membre d’un plan de garantie des maisons neuves. Au Québec et ce depuis le 1er janvier 2015, c’est l’organisme Garantie de construction résidentielle qui gère le plan de garantie. En faisant affaires avec un constructeur accrédité, l’acheteur peut notamment être indemnisé en cas de retard de livraison de son unité d’habitation, ce qui n’est pas toujours le cas lorsque le constructeur utilise son propre contrat préliminaire.
En effet, le constructeur qui n’est pas accrédité au titre d’un plan de garantie des maisons neuves peut utiliser son propre contrat préliminaire. Ainsi, le contrat préliminaire proposé à l’acheteur par le constructeur pourra fort bien avantager le constructeur sur des aspects tels que la compensation à offrir à l’acquéreur en cas de retard de livraison ou encore, l’augmentation du prix de vente en raison de la hausse des matériaux et de la main d’œuvre. Dans cette situation, consultez un notaire ou un avocat spécialiste pour être certain que vous êtes protégé.
Parce que les bonnes affaires s’appuient sur de bons documents, n’hésitez pas à exiger que tout soit consigné par écrit afin que la route vers votre future demeure soit des plus agréable à sillonner.
Par Guy Baillargeon
