加拿大2026预算拟放宽外国人买新房限制：蒙特利尔与多伦多附加税或差28万加元
作者：Yannick Cloutier | Vistoo | 更新：2026年11月12日
加拿大2026年联邦预算释放了一项备受关注的信号：政府拟允许非加拿大人士购买符合条件的新建住宅，同时将针对现有及二手住宅的禁令延长至2029年。对于计划在加拿大置业的国际买家，这可能是一个值得提前研究的变化。
但要注意：这是一项预算提案，不等于购房限制已经解除。新规定的正式生效日期及具体适用条件，截至2026年11月12日仍待官方确认。
为什么蒙特利尔特别值得关注？除了新建住宅项目丰富，魁北克省目前没有安大略省或不列颠哥伦比亚省那类普遍适用的外国买家专项附加税。在符合相同假设的80万加元住宅示例中，蒙特利尔与多伦多的此类附加税差额可能达到28万加元。
先看重点：这次政策意味着什么？
- 新政策：加拿大2026年预算提出，将符合条件的新建住宅排除在外国买家购房禁令之外；目前尚未生效。
- 二手房：联邦政府同时提出将针对现有和二手住宅的禁令延长至2029年1月1日。
- 税费差异：以80万加元为例，在所有适用条件成立且没有豁免的前提下，蒙特利尔、温哥华及多伦多的外国买家附加税可能分别为0、16万及28万加元。
- 购房资格与退税是两件事：即使未来可以购买新房，也不代表自动享有首次购房GST退税或魁北克欢迎税优惠。
一、加拿大2026年预算：外国人买新房，究竟改变了什么？
加拿大政府于2026年11月5日公布联邦预算，提出在继续限制外国买家购买现有住宅的同时，为新建住宅设立豁免。政策目标之一，是吸引更多资金投入新住房供应。
需要区分三个时间点：现行联邦禁令仍按既有法律适用；预算提出的新建住宅豁免尚待实施；将现有及二手住宅禁令延长至2029年1月1日，也属于本次提出的政策调整。不能因为预算已经公布，就认定外国买家现在已经可以购买所有新房。
现行法规本身也设有若干例外，例如符合规定的开发用途交易。某些整栋四套及以上住宅楼不属于该联邦禁令所定义的住宅物业范围；但单独购买公寓单位、购买期房或通过公司持有，可能涉及不同规则，必须逐案确认。
提示｜关键提醒：新建住宅豁免的最终法律定义、期房适用范围及生效日期尚未明确。签署购买合同或支付定金前，务必先请熟悉跨境交易的律师或魁北克公证人确认资格。
二、蒙特利尔、多伦多、温哥华：外国买家附加税能差多少？
加拿大各地的购房税收并不统一。省级及市级外国买家附加税，和联邦购房禁令属于不同制度；即使联邦未来放宽新建住宅限制，地方附加税也不会自动取消。
目前，魁北克省和蒙特利尔市没有与以下地区同类的普遍外国买家专项附加税；但一般房地产转让税（欢迎税）、新房销售税及其他费用仍可能适用。
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城市／地区 |
相关外国买家专项附加税 |
80万加元示例 |
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蒙特利尔（魁北克省） |
无同类普遍专项附加税：0% |
0加元 |
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温哥华（指定地区） |
不列颠哥伦比亚省：20% |
160,000加元 |
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多伦多（安大略省） |
省级25%＋市级10% |
280,000加元 |
这意味着：在下面这些条件全部成立时，温哥华可能比蒙特利尔多缴16万加元，多伦多可能多缴28万加元的外国买家专项附加税。
80万加元比较的四项前提
- 比较的是适用外国买家附加税的购房交易，不代表外国买家目前已获准购买这些住宅。
- 买家对所购住宅取得100%的应税权益，且没有任何适用的豁免或退税。
- 不列颠哥伦比亚省按应税住宅权益的公平市场价值计算；示例假设其公平市场价值恰好也是80万加元。
- 安大略省和多伦多的25%与10%税率均完整适用于交易；某些共同购房、产权结构及特殊安排可能改变结果。
提示｜这些金额只是额外的外国买家专项税，不包括普通房产转让税、GST/QST等销售税、公证及法律费用、贷款费用或持有成本。并不是所有城市中同样售价的住房总购置成本都相同。
三、为什么国际买家会关注蒙特利尔及魁北克？
蒙特利尔是加拿大主要都市区之一，拥有法语文化、多元社区、大学及不同类型的就业与生活配套。对于考虑未来在加拿大生活、与亲友保持联系，或长期持有住宅的国际买家，地点、交通和生活方式与税费同样重要。
大蒙特利尔快速轻轨系统（REM）连接市区与南岸部分区域。新建住宅选择涵盖公寓（Condo）、联排别墅（Townhouse）以及独立住宅（Detached House），具体项目供应与交付时间则需以开发商发布的信息为准。
大蒙特利尔也有成熟的华语及其他多元文化社区。对希望在新环境中维持家庭、语言和文化联系的购房者，这可以是选址时考虑的因素之一。
四、蒙特利尔南岸：Brossard、La Prairie、Candiac有什么不同？
Brossard（宝乐沙）：交通、商业及多元社区
Brossard位于蒙特利尔南岸，拥有Quartier DIX30等商业设施，部分区域可便捷使用REM。对于想兼顾城市交通、购物服务以及新建住宅选择的买家，可以优先了解这里的在售项目。
La Prairie（拉普雷里）：住宅社区与生活空间
La Prairie拥有绿地、住宅街区及连接大蒙特利尔的道路网络。若注重居住空间和较安静的生活环境，可把这里列入新房搜索范围。不同项目的通勤时间、学校及配套需具体核查。
Candiac（坎迪亚克）：绿地与住宅环境
Candiac以住宅社区、公园绿地和生活配套受到关注。对希望了解新建独立住宅、联排别墅或其他住宅产品的买家，这也是南岸值得比较的城市。
选择区域时，建议比较项目实际售价、税费是否已包含在标价中、预计交付日期、交通、住宅类型和未来持有费用，而不只看城市名称。
五、哪些新房可能符合未来的外国买家豁免？
预算提案提及的是新建住宅，并非所有住宅。最终范围须等待法律及实施细则确认。未来可能涉及新建公寓、独立住宅和联排别墅等，但目前不能仅凭“全新”或“无人入住”判断可购买。
买家尤其需要问清楚：
- 期房、楼花（Pre-construction）及预售合同是否属于豁免范围？
- 已经建成、但尚无人入住的住宅如何界定？
- 个人、共同买家、公司或信托购买时分别适用什么规定？
- 合同签署日、产权过户日与法律生效日期之间的关系是什么？
在这些问题得到明确答案前，不应把市场推广材料理解为法律上的购买许可。
六、在魁北克购买新房，还需要考虑哪些税费和退税？
新建住宅的实际预算，通常不仅包含标价。交易可能涉及加拿大商品及服务税（GST/TPS）、魁北克销售税（QST/TVQ）、房地产转让税（欢迎税）以及公证、贷款及其他费用。
首次购房GST退税：最高50,000加元，但不是外国买家通用优惠
加拿大首次购房者GST/HST退税计划，符合条件的新房在100万加元及以下时，联邦部分退税最高可达50,000加元；价值介于100万至150万加元之间时，退税逐步递减。
申请人通常必须年满18岁、是加拿大公民或永久居民，并满足首次购房及主要居所等规定。因此，未来即使某位境外买家可以合法购买新房，也不代表自动符合这项退税资格。其他新房GST或QST退税安排，需要分别核实。
魁北克2026年欢迎税退税：符合条件的首次买家最高5,875加元
魁北克省自2026纳税年度起设有可退还的首次购房税收抵免，针对符合条件的房地产转让税，最高可达5,875加元。买家须符合首次购房及主要居所要求，并满足相应年度的魁北克居住与申报条件；例如，2026年申请者须在2026年12月31日居住于魁北克。住宅价值较高时，抵免也可能减少。
这项省级优惠不是“外国人买房即可领取”的补贴；对居住在加拿大境外的买家，更不能直接把它从购房预算中扣除。
七、国际买家签约前，最好完成这六项核查
1. 法律购买资格
确认自己是否属于联邦禁令所定义的“非加拿大人”、房产是否受限，以及未来拟议豁免是否已经生效。
2. 产权结构与地方税
共同购房、婚姻关系、公司或信托持有，可能影响资格及附加税。尤其是安大略省的共同购房安排，个别外国买家参与也可能影响整套房产的税额。
3. 贷款审批与资金来源
事先向金融机构核实按揭贷款条件；提供真实完整的身份与资金来源资料，并遵守资金来源地及所在地的跨境汇款规定。对中国大陆买家而言，适用的外汇管理制度是交易可行性的重要因素。
4. 期房合同与交付风险
了解定金付款节点、工程延期、规格变更、解除合同的权利，以及交付和质量保障安排。不同项目及物业类型可能适用不同规则。
5. 出租和税务申报
物业是否允许出租，要查看项目文件、共管规则及当地法规。加拿大税务非居民取得租金收入时，一般可能有按租金总额25%预扣税的义务；如果加拿大税务局事先批准NR6申请，可在规定条件下按预计净租金计算预扣税，并须履行后续申报义务。
6. 居留与移民身份
在加拿大购买房产不会自动获得签证、永久居民身份或加拿大国籍。购房资格和移民资格是两套不同规则。
八、常见问题：外国人在加拿大买新房
Q1：加拿大现在已经全面允许外国人购买新房了吗？
没有。2026年预算提出了新建住宅豁免，但截至2026年11月12日，相关调整尚未生效。现行法律中的其他例外需分别判断。
Q2：新规定确定会在2027年生效吗？
没有官方确认的生效日期。“2029年1月1日”是预算拟延长现有及二手住宅禁令的终止日期，不是新房豁免的生效日期。
Q3：香港、内地或其他海外居民的购房规则完全一样吗？
不能一概而论。关键在于购房人的加拿大公民或永久居民身份、适用的法律定义、具体房产及交易结构，而不是只按居住城市或语言区分。
Q4：外国人买新房能拿最高5万加元GST退税吗？
不能自动获得。该首次购房退税要求符合加拿大公民或永久居民、主要居所及其他资格条件。
Q5：魁北克买房完全不用缴纳转让税吗？
不是。魁北克通常仍征收房地产转让税（欢迎税）。这里所说的“0%”只指没有与多伦多、温哥华同类的普遍外国买家专项附加税。
Q6：可以购买整栋四套及以上住宅楼吗？
联邦禁令对“住宅物业”的定义通常涵盖三套及以下住宅的建筑，以及独立的公寓单位；整栋四套及以上住宅楼一般不在同一定义之内。但购买时仍须核对物业性质、产权安排及其他适用法规。
Q7：新房买来之后可以出租吗？
是否可以出租取决于物业使用及租赁规定，且非居民房东可能有特别的加拿大税务义务。可购买并不等于可不受限制地出租。
九、通过Vistoo了解蒙特利尔及魁北克新建住宅
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对于国际买家，合理的顺序是：先确认自身法律购买资格和资金条件，再比较项目、税费与合同。政策有进展时，也应以加拿大政府公布的正式法律及实施日期为准。
官方资料与延伸阅读
提示｜发布与法律说明：本文基于截至2026年11月12日的公开官方资料整理。加拿大2026年预算有关外国买家购买新建住宅的改革仍为拟议措施，尚未正式生效。各类税额示例均基于特定条件，不构成法律、税务、移民、财务或投资建议。任何实际交易均应由具备资格的加拿大专业人士核实。
关于作者
Yannick
Cloutier
Yannick是加拿大魁北克省的房地产专业人士及企业家，参与Vistoo平台的发展，长期关注新建住宅市场、房地产科技及国际买家相关政策。