5 cosas que debe saber sobre el contrato de venta promisoria
Como comprador de una casa nueva, hay 5 cosas importantes que debe saber sobre el contrato de venta promisoria.
Ya sea que esté comprando una casa nueva o desee que se construya una, el contrato de venta promisoria es el primer paso que tendrá que tomar en cuenta cuando hable con un desarrollador o constructor.
Como sugiere el nombre, es un documento legal que crea derechos y obligaciones para las partes que lo firman. Por eso es importante saber qué está involucrado, antes de tomar acciones.
1. ¿Qué es el contrato de venta promisoria?
El contrato de venta promisoria se define como el contrato previo (que precede al contrato de venta en sí) según el cual el promotor o constructor se compromete a vender a una persona una nueva construcción residencial, sea ya construida o por construir. El contrato de venta promisoria también estipula las condiciones de la venta así como el precio.
Un hecho muy importante para recordar, es que el contrato de venta promisoria debe contener una cláusula que permita al comprador desistir de la promesa de compra. A esto se le llama derecho de desistimiento.
Si se trata de una compra basada en planos, se recomienda adjuntarlos todos en el contrato (plano del sitio, cédula de ubicación, planos de edificación o vivienda, presupuestos con los materiales y acabados elegidos, etc.).
Hay dos tipos de contratos de venta promisoria, cuyas variantes dependen del tipo de propiedad:
Contrato de venta promisoria para una casa o un edificio que no es propiedad común
Contrato de venta promisoria de copropiedad residencial dividida
En otras palabras, existen algunas diferencias entre el contrato de una vivienda unifamiliar y el de un condominio.
2. El contenido del contrato de venta promisoria
Para su información, la Garantía de Construcción Residencial (GCR en francés), es un plan de protección para viviendas nuevas, y establece un formulario obligatorio para la venta sobre planos.
Esta es la información que se encuentra en el formulario obligatorio:
- Nombre del proyecto, número de unidad, número catastral, dimensiones, dirección
- Toda la información para identificar al desarrollador / constructor
- Toda la información del comprador
- El desglose del precio de venta
- Derecho de opción de desistimiento por parte del comprador (10 días para desistir)
- Fecha de entrega
- Firmas de ambas partes
3. ¿Es vinculante el contrato de venta promisoria?
El contrato de venta promisoria es vinculante. De hecho, el artículo 1785 del Código Civil de Quebec, obliga al constructor de una nueva casa o edificio a celebrar un contrato previo con el comprador, comúnmente conocido como "contrato de venta promisoria".
Si el edificio que se va a ocupar está construido en un terreno de la propiedad del cesionario, entonces es un contrato comercial que las partes requerirán.
Por el contrario, si el terreno y la vivienda nueva o por construir pertenecen al constructor, las partes recurrirán al contrato de venta promisoria.
4. ¿Cómo desistir del contrato de compraventa de obra nueva?
A diferencia de la promesa de compra para una casa existente, el contrato de venta promisoria puede cancelarse. De hecho, la promesa de compra es vinculante, ya que no puede retirarse a menos que, por ejemplo, se haya encontrado un defecto oculto antes de firmar la escritura de compraventa.
Según el contrato de venta promisoria, la ley permite que el comprador de una construcción residencial nueva o por construir se retire de la venta. De hecho, el artículo 1786 del Código Civil de Quebec otorga al comprador el derecho de desistimiento. Este último podrá acogerse a esta cláusula, a condición de que se ejerza dentro del estricto plazo de 10 días siguientes a la firma del precontrato.
Cabe señalar que el vendedor puede exigir una indemnización, tras la retirada del comprador siempre que esto sea claramente estipulado dentro del contrato de venta promisoria. Esta compensación tiene como máximo el 0,5% del precio de venta. Por lo tanto, si el precio de venta fue de $ 500,000, la compensación que le corresponde al vendedor no puede exceder los $ 2,500.
5. ¿Por qué elegir un contratista acreditado (GCR)?
Es importante elegir un constructor acreditado, que sea miembro de un plan de garantía para viviendas nuevas. En Quebec, a partir del primero de enero del 2015, la asociación GCR ha gestionado el plan de garantía. Al hacer negocios con un constructor acreditado, el comprador puede ser compensado en el caso particular de entrega tardía de su vivienda, lo que no siempre ocurre cuando el constructor utiliza su propio contrato de venta promisoria.
De hecho, un constructor que no esté acreditado bajo un plan de garantía para viviendas nuevas puede utilizar su propio contrato de venta promisoria. En consecuencia, el contrato de venta promisoria ofrecido al comprador por el constructor puede muy bien beneficiar al constructor en aspectos como la compensación que se ofrecerá al comprador en caso de retraso de la entrega, o incluso con respecto a una alza en el precio de venta debido a los materiales y aumento de trabajo. En esta situación, consulte a un notario o abogado especialista para protegerse.
Porque los buenos negocios están respaldados por buenos documentos, no dude en exigir que todo se ponga por escrito, para que el camino que conduzca a su futuro hogar se convierta en el mejor viaje posible.
Por Guy Baillargeon